Кондоминиумы Паттайи

Процедура покупки кондоминиума в Тайланде проста. Покупателю необходимо осуществить с нашей помощью три этапа покупки, соблюдя определенные формальности и стать в результате счастливым обладателем квартиры в кондоминиуме.

1. Первый этап - открытие счета, получение справки.

Для покупки недвижимости необходимо открыть счет в тайском банке. Счет в банке необходим для получения справки - Foreign Exchange Transaction (FET), которая является подтверждением того, что средства на счет поступили легально и были конвертированы в баты. Для открытия счета в банке у иностранца могут попросить предъявить разрешение на работу (work permit), либо заручиться гарантией тайского гражданина. Однако если отказ в открытии счета произведен только на этом основании, можно обратиться в другой банк. Как правило, для открытия счета достаточно наличия визы, паспорта, суммы на счету от 1000 Батов и объяснения с какой целью открывается счет. Справка FET является необходимым условием для соблюдения раздела Акта о Кондоминиумах от 1999 года, который оговаривает список иностранцев-нерезидентов, и условия, по которым разрешено приобретение недвижимости и на основании чего может быть разрешено. Деньги на банковский счет в Таиланде могут быть внесены либо дорожными (трэвел) чеками, привезенными с собой, либо переведены из зарубежного банка. Все средства, поступающие на счет в тайском банке, конвертируются в баты по текущему курсу банка и зачисляются только в батах. При совершении банковского денежного перевода на счет в тайском банке желательно указать цель перевода - "Приобретение недвижимости в Тайланде", что в дальнейшем облегчит получение справки FET. При приеме на свой тайский счет перевода из-за границы на сумму более $20,000 следует в любом случае получить в банке FET. Эта справка понадобится для того, чтобы впоследствии было возможно без проблем вывести аналогичную сумму денег из Таиланда. Если при переводе из Тайланда справки не будет, то потребуется доказать происхождение денег и факт уплаты налогов на доход. Во избежание потенциальных проблем с уплатой налогов в Королевстве Таиланд, рекомендуется производить переводы частями на открытый счет, с суммами, не превышающими $20.000, либо с указанием того, что данный перевод является целевым, например, на покупку кондо с указанием адреса и номера договора на покупку. Внимание – на многих сайтах о недвижимости Таиланда часто упоминается справка Thor Thor 3, получаемая в банке по факту зачисления средств на счет. Данная форма в настоящее время заменена FET и ее упоминание некорректно, хотя и распространено, как более привычный термин.

2. Второй этап - подписание договора.

После предъявления продавцом документа, подтверждающего право собственности на кондоминиум (договор купли-продажи, заверенный Земельным Департаментом и удостоверение личности - ID для гражданина Тайланда или паспорт для иностранца), можно приступать к подписанию договора. Обращаем Ваше внимание, что и юристами, и далее чиновниками Земельного Департамента (Лэнд Офис) производится проверка документов на подлинность и возможность продажи квартиры иностранцу (то есть наличие иностранной, а не тайской квоты на квартиру). Таким образом, проверяется и гарантируется дальнейшее право покупателя на собственность и чистота сделки по приобретению недвижимости. Передача права собственности на недвижимость облагается налогами, которые покупатель должен брать в расчет во время подписания контракта. Как правило, налоги оплачиваются продавцом или же на равных долях оплачиваются покупателем и продавцом. Данный аспект необходимо оговорить до подписания контракта. Сумма налогов составляет единственные дополнительные расходы при приобретении недвижимости. О размере налогов можно прочитать в разделе 4.

Размер налогов (действительны до марта 2010 года, затем они будут увеличены):
- Налог на продажу недвижимости 0,11% от суммы сделки;
- Налог на передачу права собственности 0,01%;
- Гербовый сбор 0,5%.

3. Третий этап – оплата.

Внимание – депозит, упоминаемый далее в вариантах оплаты, как правило, не возвращается, поэтому лучше принять окончательное решение о покупке до того, как будут внесены хоть какие-либо платежи.

Оплата покупки вторичной недвижимости:
Традиционно продавец требует внесения 20% депозита (предоплаты). Остальные 80% могут быть оплачены в срок от 30 до 60 дней (по договоренности с продавцом). Оплата приобретаемой недвижимости, как правило, делается банковским чеком уже непосредственно в Земельном Департаменте перед сдачей документов на переход права собственности или после оплаты банковским переводом 90-95% стоимости кондо, и после перехода права собственности – оставшихся 5-10% стоимости. При приобретении недвижимости в Таиланде от застройщика, на первичном рынке, практикуется разбивка платежей, которые полностью описываются в контракте на покупку квартиры (Unit sales agreement), как правило, по двум возможным схемам.

Оплата покупки первичной (строящейся) недвижимости:

Схема 1.
При оплате по данной схеме покупатель оплачивает сначала порядка 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшиеся 70% вносятся только после сдачи объекта в эксплуатацию:
Резервирование контракта (депозит) – фиксированная сумма, от 30.000 до 100.000 батов
Подписание контракта – 10-20% (за вычетом суммы депозита)
Предварительный платеж – 10-20% (может быть разбит на регулярные платежи на весь срок строительства)
Предокончательный платеж происходит при вводе объекта в эксплуатацию – остаток суммы договора за вычетом 5-10% на регистрацию плюс налоги и аванс на обслуживание недвижимости
Окончательный платеж – 5-10% суммы договора, оплачиваемых после регистрации прав покупателя
Таким образом, при оплате по данной схеме покупатель оплачивает сначала порядка 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшиеся 70% вносятся только после сдачи объекта в эксплуатацию. При подписании контракта вполне возможна договоренность по оплате по иной схеме, равно как и оплата вперед, что служит неплохим поводом для получения дополнительной скидки.

Схема 2.
При оплате по данной схеме, покупатель производит начальную оплату порядка 20-30% стоимости, а оставшаяся сумма разбивается на платежи с фиксированными сроками и (или) привязывается по факту завершения определенных этапов строительства:
Резервирование контракта (депозит) – фиксированная сумма, от 30.000 до 100.000 батов
Подписание контракта – 10-20% (за вычетом суммы депозита)
Первый платеж – 10-20% (завершение работ по фундаменту)
Второй платеж – 10-20% (завершение сооружения каркаса здания)
Третий платеж – 10-20% (полное завершение конструкции здания)
Четвертый платеж – 10-20% (завершение всех отделочных работ)
Окончательный платеж – оставшаяся сумма, оплачиваемая после регистрации прав собственности покупателя.

Возможны также другие варианты плана платежей - в зависимости от конкретного застройщика, но суть вы наверное уже уловили.

4. Налоги при покупке недвижимости.

Как уже было указано выше, оплата налогов составляет единственные дополнительные расходы при приобретении недвижимости. При совершении сделки купли-продажи недвижимости возникает необходимость в оплате следующих налогов:
Сбор за переход прав собственности (Transfer Fee)
Гербовый сбор (Stamp duty) или Предпринимательский налог (Special business tax), взимается только один из указанных (зависит от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца)
Подоходный налог (Withholding tax)
Как правило, покупатель недвижимости оплачивает Transfer Fee и Stamp Duty, а остальные налоги оплачивает продавец, хотя по договоренности с продавцом возможны и другие варианты разделения оплаты налогов.

Подробное описание налогов:
Сбор за переход права собственности - уплачивается в размере 2 % от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости недвижимости (рассчитывается в Лэнд Офисе и отличается от контрактной стоимости недвижимости).
Гербовый сбор - 0,5 % от наибольшей из стоимостей недвижимости (контрактной или установленной оценочной стоимости). Выплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет.
Предпринимательский налог - 3,3 % от наибольшей из стоимостей недвижимости (контрактной или установленной оценочной стоимости). Налог оплачивается, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.
Подоходный налог – часто называется «налог у источника дохода» или налог с оборота. Размер этого налога зависит от того, кто является продавцом недвижимости - компания или частное лицо.
В настоящее время действует льготный период по размерам уплачиваемых налогов на продажу и покупку недвижимости. Обращаем Ваше внимание, что в Тайланде не существует налогов на недвижимость, как в европейских странах. Имеется лишь несколько налогов с собственности: земельный налог, местный налог на развитие и налог на использование строений. Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях - например, для сдачи в аренду.

5. Документы на право собственности.

Покупатель квартиры в кондоминиуме получает следующие документы, удостоверяющие право собственности на приобретённую квартиру:
-Свидетельство о праве собственности (чанот);
-Паспорт владения (в некоторых источниках - "домовая книга")
Оба документа выдаются только на тайском языке.

6. Это необходимо знать при покупке недвижимости.

Процедура оформления очень простая и занимает непосредственно в земельном управлении (Land Office) не более двух-трех часов. Согласно Национальному Акту о Кондоминиумах (National Condominium Act) иностранцы имеют право купить в кондоминиуме не более 49% жилых площадей от всей жилой площади кондоминиума. Любая сделка по приобретению квартиры оформляется в земельном управлении, которое строго контролирует эту норму и просто не выдаст Вам свидетельство о собственности, если квартиру невозможно перевести на иностранное имя.

Кроме того, необходимо помнить, что таунхаузы (коттеджные мини-городки, townhouse), созданные как юридические лица в форме кондоминиума позиционируются некоторыми продавцами как квартиры в кондо. В реальности же понятие собственности в таунхаузе входит не только коттедж, но и земля под ним, что противоречит законодательству о правах иностранцев на землю, так что о праве собственности в таких случаях речь идти не может, а только об аренде. Весьма нередки случаи, когда иностранцы приобретали таунхаузы, а спустя некоторое время обнаруживали, что они не являются собственниками, а всего лишь арендаторами (пусть и на большой срок), и не вправе перепродать, завещать или совершать какие-то сделки с данной недвижимостью.

ВНИМАНИЕ! ИНФОРМАЦИЯ, ПРИВЕДЕННАЯ ВЫШЕ МОЖЕТ МЕНЯТСЯ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ ТАИЛАНДА.

Какие налоги платят в Таиланде владельцы недвижимости.

Краткое содержание: налоги при приобретении и продаже недвижимости; налоги владельцев недвижимости; владение недвижимостью посредством тайской компании.

Налоги при приобретении и продаже недвижимости.

При совершении сделки купли-продажи недвижимости возникает необходимость в оплате следующих налогов:

• Сбор за переход прав собственности;
• Гербовый сбор ИЛИ Предпринимательский налог;
• Налог у источника дохода.

Ставки налогов по сделкам купли-продажи одинаковы для физических и юридических лиц, за исключением налога у источника дохода.

Сбор за переход права собственности (Transfer Fee) уплачивается в размере 2 % от установленной Земельным Департаментом ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (оценочная стоимость рассчитывается по специальным формулам в Земельном Департаменте и как правило отличается от контрактной стоимости недвижимости). Как правило, данный налог оплачивает покупатель.

Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5 % от наибольшей из стоимостей недвижимости - контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Выплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет. Как правило он оплачивается покупателем и подлежит уплате в момент перехода права собственности.

Предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3 % от наибольшей из стоимостей недвижимости - контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.

Таким образом, какой из 2 видов налога - гербовый сбор или предпринимательский налог - выплачивается, зависит от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца.

Налог у источника дохода (Withholding tax), также часто называемый налогом с оборота или подоходным налогом, зависит от того, кто является продавцом недвижимости - компания или частное лицо.

При продаже объекта недвижимости частным лицом - доход, получаемый частным лицом облагается подоходным налогом. Данный налог рассчитывается по сложной формуле, которая учитывает оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица.

Остановимся на этом чуть подробнее. Согласно Налоговому Кодексу Королевства Таиланд, подоходный налог исчисляется исходя из следующей прогрессивной шкалы:

Годовой доход, бат	Процентная ставка налога
0 - 150 000	0 %
151 000 - 500 000	10 %
501 000 - 1 000 000	20 %
1 000 001 - 4 000 000	30 %
4 000 001 и выше	37 %

При продаже недвижимости компании - налог у источника дохода для юридических лиц составляет 1 % от наибольшей из стоимостей недвижимости - контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог по сути своей является авансом налога на прибыль. В конце года оплаченный налог у источника будет вычтен из суммы обязательств компании по налогу на прибыль.

Ставка налога на прибыль для компаний с уставным капиталом более 5 000 000 бат составляет 30 %. Компании с уставным капиталом менее 5 000 000 бат согласно Налоговому Кодексу, обязаны платить налог на прибыль согласно нижеприведенной прогрессивной шкале:

Прибыль, бат	Процентная ставка налога
До 1 000 000	10 %
1 000 000 - 3 000 000	25 %
более 3 000 000	30 %

Тут вот что нужно отметить. Компании, создаваемые с целью владения имуществом (например если Вы покупаете в Паттайе виллу), обычно имеют уставной капитал порядка 2 000 000 - 4 000 000 бат. И если продажа имущества будет осуществляться не путем продажи акций компании, то необходимо будет заплатить налог на прибыль в соответствии с вышеприведенной таблицей.

Кроме этого, хотелось бы обратить Ваше внимание на тот факт, что в период с 28 марта 2008 года по 27 мая 2010 (его продлили с 26.03.2010 еще на 2 месяца по личному указанию примьер-министра) действует льготный порядок налогообложения сделок купли-продажи недвижимости:

Вид налога	Процентная ставка налога	Ставка на период 28.03.08 - 27.03.09
Сбор за переход права собственности	2 %	0,01 %
Гербовый сбор	0,5 %	0 %
Предпринимательский налог	3,3 %	0,11 %

Налоги владельцев недвижимости.

В Таиланде не существует налогов на недвижимость, как в Западных странах. Предусмотрены только несколько налогов, взимаемых с собственности: земельный налог, местный налог на развитие и налог на использование строений. Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях - например для сдачи в аренду.

Земельный налог очень невелик и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 600 м²). В связи с тем, что он очень невысок, оплачивать этот налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопиться до значительной суммы. Общим правилом при проведении сделок в Таиланде является пренебрежение значением этого налога.

Если собственник земельного участка не использует его в коммерческих целях, то он обязан платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также крайне невысока. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли этот вопрос необходимо выяснить в Земельном Департаменте.

Налог на использование строений - его ставка составляет 12,5 % от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. НО! Расчетная сумма, основанная на рыночных ценах, применяется Налоговым Департаментом, в том случае, если по его мнению сумма арендных платежей по договору занижена.

Договор аренды, заключаемый на срок более 3 лет, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Земельном Департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор 1,1 % от суммы договора. Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель - впрочем, и тут все определяется предварительной договоренностью сторон.

Владение недвижимостью посредством тайской компании.

Если Вы приобретаете дом или виллу, то Вы фактически приобретаете акции компании, владеющей этой недвижимостью. При приобретении акций компании обязательство оплатить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смены собственника как таковой не происходит. Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию (на самом деле акции компании, конечно же), Вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. Стоимость базового аудита компании составляет порядка 40 000 - 70 000 бат.

При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистарцию акционеров и директора компании - что-то порядка 20 000 бат. В случае владения Тайской компанией, помимо налогов на недвижимость, необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т.д.), а также расходы по содержанию компании. Сумма расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу и многих других факторов.

Что такое ЧАНОТ и как он выглядит.

При регистрации сделки в Земельном Департаменте Вы получаете особый документ - Чанот, который гарантирует Ваше право собственности на кондо. Чанот представляет собой плотный лист бумаги удлиненной формы, на котором на лицевой стороне расположен государственный герб Таиланда красного цвета, описана планировка и реквизиты объекта недвижимости, а на обороте история всех его продаж. Определенные сложности вызывает то, что документ заполняется на тайском языке и имя иностранного владельца написано соответственно тайскими буквами. Но, опираясь на практику, я могу сказать, что это не создает дополнительных проблем – просто нужно быть внимательным при внесении Вашего имени в Чанот. Чанот является документом, дающим полное право собственности на объект недвижимости. Чанот эквивалентен земельным документам, используемым в Европе.

Вот так вот выглядит ЧАНОТ - документ, подтверждающий Ваши права на владение кондо.

Кроме чанота, в Таиланде существуют следующие земельные документы:

Подтвержденный сертификат пользования (Nor Sor 3 Gor)
Практически эквивалентный Чанот вид земельного документа. Nor Sor 3 Gor указывает, что поименованное лицо имеет право владения данным участком, все требования для выдачи Чанот выполнены и что выдача Чанот на данный участок будет произведена, как только данный район попадет в зону Чанот. В большинстве случаев получение Чанот на основании Nor Sor 3 Gor несложно. Чанот и Nor Sor 3 Gor – это два типа земельных документов, которые предусматривают регистрируемое право собственности (владения) землей и именно они должны быть предпочтительны для инвестора.
Сертификат пользования (Nor Sor 3)
Подобен сертификату Nor Sor 3 Gor, однако не выполнены все требования для регистрации в Чанот, то есть, таким образом, право собственности в реальности не подтверждено. За 30 дней до дня перерегистрации земли, состоящей в этом регистре, в пользу третьего лица владельцам соседних участков должны быть разослано уведомление о намерениях. В некоторых случаях данный сертификат может быть переоформлен даже в Чанот, минуя Nor Sor 3 Gor, но это предусмотрено лишь для некоторых зон, определенных Земельным Департаментом.
Сертификат владения (Sor Kor 1)
Данный тип документа закрепляет лишь право владения конкретным участком земли. По нему не дается никаких прав использования этой земли. Существует еще несколько типов земельных документов, но указанные выше являются максимально распространенными на сегодняшний день.